CALCULO DEL VALOR DE MERCADO DE UNA PARCELA SEGUN CATASTRO A PARTIR DE LA REFERENCIA CATASTRAL

La Ley 13/2015, de 24 de junio de 2015, ha reformado de la Ley Hipotecaria y, entre otras cuestiones, obliga a describir las fincas registrales en determinadas operaciones mediante una representación gráfica georreferenciada. Las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de 26 de noviembre de 2015, han establecido el contenido y el formato informático del fichero que debe contenerla (formato GML INSPIRE de parcela catastral) que está publicado en el Portal de la Dirección General del Catastro

Vamos a calcular el valor de mercado de un solar destinado a vivienda, según los criterios de la Catastro.

Este informe se compone de dos partes; una destinada la identificación y georeferenciación de la parcela y la otra destinada al cálculo de dicho valor de mercado.

Hay dos tipos de datos que vamos a necesitar para realizar dichas actuaciones:

Referencia catastral de la parcela (20 dígitos)
Superficie catastral de la parcela (en m²)
Coeficiente de edificabilidad de planeamiento que le es de aplicación (0.2)
Polígono de ponencia de catastro: (004)
Zona de valor: (U35)

Estos dos últimos datos se obtienen de: https://ovc.catastro.meh.es/Cartografia/WMS/ponencia.aspx?del=28&mun=061 (en este caso Galapagar)

En este enlace se aprecian 3 tablas:

Relación de Polígonos
Valores de repercusión
Valores unitarios

[1] "5415917VK1951N0001EK"

INTRODUCIMOS LA REFERENCIA CATASTRAL DEL INMUEBLE:

LAS COORDENADAS SON:

         [,1]                                               
xcoord   "-3.999177"                                        
ycoord   "40.56871"                                         
refcat   "5415917VK1951N"                                   
address  "CL DOCTOR FEDERICO GUIJARRO 42 GALAPAGAR (MADRID)"
pc.pc1   "5415917"                                          
pc.pc2   "VK1951N"                                          
geo.xcen "-3.99917668909545"                                
geo.ycen "40.5687117690653"                                 
geo.srs  "EPSG:4326"                                        
ldt      "CL DOCTOR FEDERICO GUIJARRO 42 GALAPAGAR (MADRID)"

DATOS DEL MUNICIPIO:

           [,1]       
munic      "GALAPAGAR"
catr_to    "28"       
catr_munic "061"      
catrcode   "28061"    
cpro       "28"       
cmun       "061"      
inecode    "28061"

HOJA IMPRIMIBLE DE CATASTRO:

[1] "https://www1.sedecatastro.gob.es/CYCBienInmueble/OVCConCiud.aspx?UrbRus=U&RefC=5415917VK1951N0001EK&esBice=&RCBice1=&RCBice2=&DenoBice=&from=OVCBusqueda&pest=rc&RCCompleta=5415917VK1951N0001EK&final=&del=28&mun=061"

[1] -3.999177 40.568725

LOCALIZAMOS LA PARCELA A VALORAR

PLOTEO DE LA PARCELA SOBRE COORDENADAS

LAS COORDENADAS DE LA PARCELA SON:

          X        Y
1 -3.999041 40.56889
2 -3.998885 40.56879
3 -3.999150 40.56855
4 -3.999209 40.56850
5 -3.999463 40.56866
6 -3.999469 40.56866
7 -3.999144 40.56895
8 -3.999041 40.56889

REPRESENTACION DE LA PARCELA CON COORDENADAS:

   longitud  latitud
1 -3.999041 40.56889
2 -3.998885 40.56879
3 -3.999150 40.56855
4 -3.999209 40.56850
5 -3.999463 40.56866
6 -3.999469 40.56866
7 -3.999144 40.56895
8 -3.999041 40.56889

GEOREFERENCIACION DE LA PARCELA SEGUN CATASTRO:

MAPA DE LAS ZONAS DE PONENCIA CATASTRAL: Acercar el zoom para ver las zonas

En este siguiente mapa, la ir aumentando el zoom, localizamos la parcela a valorar y determinamos que: - Polígono de ponencia de catastro: (004) - Zona de valor: (U35) dichos datos los emplearemos

[1] "https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?del=28&mun=061&Ponencia=true"

OBTENEMOS EL LINK DE CATASTRO QUE PROPORCIONA LA PONENCIA DE VALORES DEL MUNICIPIO AL QUE PERTENECE LA PARCELA:

Omitimos el código, pero no el resultado

LEEMOS LAS TRES TABLAS PARA POSTERIORMENTE LIMPIARLAS Y REPRESENTARLAS:

[1] "https://ovc.catastro.meh.es/Cartografia/WMS/ponencia.aspx?del=28&mun=061"

NOS VA A PEDIR QUE INTRODUZCAMOS LA SERIA DE DATOS MENCIONADOS ANTERIORMENTE:

Dime el Poígono de ponencia : 
Dime la Zona de valor : 
Dime el coeficiente de edificabilidad de la parcela : 
Dime la superficie de la parcela :

REPRESENTAMOS LA PRIMERA TABLA “RELACION DE POLIGONOS:

En esta tabla localizamos, en nuestro caso el polígono 004, al que pertenece la parcela a valorar.

Poligono	Denominación	MBC	Importe.MBC	MBR	Importe.MBR	VUB	Importe.VUB	VRB	Importe.VRB
001	CASCO CENTRO	2	650	3	800			R29B	728
002	CASCO N-E	2	650	3	800			R32	584
003	CASCO S-E	2	650	3	800	U32	263	R29B	728
004	CASCO S	2	650	3	800	U35	202	R26	892
005	CASCO O	2	650	3	800			R29B	728
006	CASCO N-O	2	650	3	800	U22	549	R32	584
007	CASCO N	2	650	3	800			R29B	728
008	NIDO AGUILA	2	650	3	800	U27	388	R22	1114
009	TOMILLAR MANANTIALES	2	650	3	800	U33	242	R22	1114
010	UR.PARADA REAL	2	650	3	800			R26	892
011	ZON.F.PUERCO	2	650	3	800	U38	149	R26	892
012	EL ENCINAR I	2	650	3	800	U30	308	R29B	728
013	EL ENCINAR II	2	650	3	800	U35	202	R29B	728
014	FUENTE ELVIRA	2	650	3	800	U28	360	R27	838
015	RANCHOS	2	650	3	800	U45	53	R29B	728
016	RONCESVALLES	2	650	3	800	U38	149	R29B	728
017	FUENTE TEJA	2	650	3	800	U36	183	R27	838
018	JARALES I	2	650	3	800			R26	892
019	JARALES II	2	650	3	800	U31	285	R27	838
020	PARQUELAGOS I	2	650	3	800			R27	838
021	PARQUELAGOS II	2	650	3	800	U37	166	R29B	728
022	PARQUELAGOS III	2	650	3	800			R27	838
023	NAVATA I	2	650	3	800	U28	360	R27	838
024	NAVATA II	2	650	3	800			R26	892
025	NAVATA III	2	650	3	800			R30	680
026	NAVATA IV	2	650	3	800	U30	308	R27	838
027	CONGOSTO	2	650	3	800	U37	166	R29B	728
028	GUIJO A	2	650	3	800			R28	800
029	GUIJO B	2	650	3	800			R29B	728
030	BUENAVISTA	2	650	3	800	U40	119	R26	892
031	POCILLO	2	650	3	800	U35	202	R26	892
032	INDUSTRIAL	2	650	3	800	U40	119	R42	256
033	COL.ESPAÑA	2	650	3	800	U34	221	R26	892
034	CUESTAS	2	650	3	800	U35	202	R26	892
035	SAU 1	2	650	3	800	U30	308	R26	892
036	SAU 3	2	650	3	800	U30	308	R26	892
037	TERCIARIO	2	650	3	800			R34	490
038	SAU 2	2	650	3	800	U30	308	R26	892

ESCOGEMOS LA FILA DONDE EL POLIGONO ES EL QUE HEMOS INTRODUCIDO ANTERIORENTE Y TOMAMOS EL VALOR DE LA COLUMNA VRB:

Dicho valor es R26

REPRESENTAMOS LA SEGUNDA TABLA “VALORES DE REPERCUSION”:

ZValor	Vivienda	Comercial	Oficinas	Industri.	Turístico	Garajes	Otros2	Z.Verde	Equipam.	G.B	REDUCCIÓN.UA	REDUCCIÓN.NU
R22	1114	1114	1114	1114	1114	50	50	835.5	835.5	1.4	0.6	0.8
R26	892	892	892	535	892	50	50	669	669	1.35	0.6	0.8
R27	838	838	838	502	838	50	50	628	628	1.35	0.6	0.8
R28	800	800	800	800	800	50	50	600	600	1.35	0.6	0.8
R29A	728	762.58	728	436	728	50	50	546	546	1.35	0.6	0.8
R29B	728	728	728	436	728	50	50	546	546	1.35	0.6	0.8
R30	680	680	680	408	680	50	50	510	510	1.35	0.6	0.8
R32	584	584	584	350	584	50	50	438	438	1.35	0.6	0.8
R34	490	490	490	490	490	50	50	367.5	367.5	1.35	0.6	0.8
R42	256	256	256	256	256	50	50	192	192	1.3	0.6	0.8

En esta tabla localizamos, en nuestro caso Zvalor = R26, al que pertenece la parcela a valorar.

La repercusión para el uso Vivienda es de: 892

Al multiplicar la edificabilidad de la parcela (0.2) por la superficie de la parcela (1203) y por el valor de repercusión de su uso (892), nos da el:

Valor de Mercado de la parcela según Catastro es: 214.615,2 €

El artículo 23.2 del texto refundido y la norma 3 del Real Decreto 1020/93 especifican que el valor catastral de los bienes inmuebles no podrá superar el valor de mercado, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden Ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En este sentido la Orden de 14 de octubre de 1998 establece un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0’50 aplicable al valor individualizado resultante de las ponencias de valores totales de bienes inmuebles urbanos.

Para determinar el Valor Catastral de la Parcela hay que multiplicar el Valor de Mercado anterior por un coeficiente denominado Referencia al Mercado, que actualmente es 0,5.

Por tanto 214.615,2 € por 0.5 da un: